산본 율곡아파트 리모델링 상태 '맑음'

 

 

최근의 수도권 부동산 시장은 매매가와 전세가가 동시에 오르면서 한 달이 멀다하고 부동산 규제들이 발표되고 있는 혼란스러운 상황입니다.

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지난 6.17 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정된 산본도 그 직격탄을 맞았다고 할 수 있는데요,

한편으로는 서울, 수원 등 기타 수도권에 비해 얼마 오르지도 않았던 산본을 두 단계나 점프하여 바로 투기과열지구로 직행시켜야 했던 현 정부의 절박한 심정이 이해되긴 합니다.

수도권 규제지역 현황도

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앞으로 GTX-C 노선 착공과 4호선 급행화 공사가 진행될 수록 강남권으로 빠르게 접근 할 수 있는 입지의 강점이 더욱 부각될 것이고, 조성된지 30년에 가까워져 재건축 연한이 코앞에 다가온 1기 신도시 산본은 날이 갈수록 개발 압력이 더욱 강해질 수 밖에 없기에 지금 아니면 상승세를 멈추기 어렵다는 판단이 들었을테니 말입니다.


당시만 해도 추진위원회를 구성해서 하나 둘 준비를 시작하는 걸음마 단계였고,

급기야 코로나19 팬더믹에 의한 여파까지 곂치는 바람에 과연 원활하게 추진될 수 있을까하는 우려도 있었습니다.

여러 소유주를 모아 사업설명회를 진행하고 동의서도 걷어 조합원이 모두 모이는 총회까지 해야하는 정비사업에 코로나19 사태는 분명 원활한 진행에 치명적인 요소가 될테니깐요.

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그러나 다행히도 율곡아파트는 지난 6월 중순 추진위원회 사무실 개소식 행사를 시작으로 조합설립을 위한 본격적인 준비에 들어간 상태입니다. 여러 건설사(대우, 대림, 포스코, 롯데건설 등)에서 보낸 축하 화환을 배경으로 테이프 커팅식까지 진행했네요.

그리고 지난 7월 18일,

율곡아파트 소유주를 대상으로 리모델링 사업 설명회가 산본 피트인 롯데시네마에서 진행 되었습니다.

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한 번에 많은 사람이 한 장소에 모이지 못하는 요즘 상황을 감안하여,

사전 예약을 받아서 1차, 2차로 나누어 행사를 나누어 실시하고, 발열체크, 마스크 지급까지 추진위 차원의 꼼꼼한 행사 준비와 진행이 눈에 띄었고, 처음 진행되는 사업 설명회 자리였던 만큼 참석한 주민들의 뜨거운 관심도 느낄 수 있는 자리였습니다.

사업설명회는 리모델링 사업에 대한 소유주 이해도를 높이고자 준비한 자리인 만큼 리모델링의 개념 설명부터 신축계획, 사업성분석, 추진계획까지 상세한 내용이 소개되었습니다.

어떻게보면 가장 궁금하고 기대했던 사항인데요, 아직 조합이 구성되어 사업이 본격적으로 진행된 상태도 아닌데 상당히 구체적인 안이 준비되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

보통 사업설명회 자리는 리모델링 사업에 대한 개념을 주로 설명하는 자리라서 외관 특화까지 신경 쓴 조감도가 소개되는게 흔치 않은데 말입니다. 준비하는데 적지 않은 노력이 들어가니깐요.

조감도를 살펴보니 기존에 빈 공간을 많이 확보하고 있는 단지라서 일부 신축동이 반영되었음에도 답답하거나 어정쩡한 위치에 놓인 동은 없는 것 같습니다.

다음으로 각 평형별로 세대 내 공간이 어떻게 바뀌는지 소개되었습니다.

리모델링을 통해서 전면 발코니는 확장되고 후면 복도는 세대 전용공간이 되면서 세대 내 면적이 증가하게 되는데, 과거 리모델링 세대와 같은 동굴 구조가 아닌 타워형 아파트 평면에 가까운 것을 확인할 수 있습니다.

초안으로 준비한 내용임에도 각 세대별 공간 확장에 대한 고민이 반영된 결과물을 보니 다시한번 감탄하게 되네요.

율곡아파트 리모델링 사업비에 대한 소개도 진행되었습니다.

공사비는 평당 500만원으로 책정하여 금융비용 등 사업비를 포함하면 평당 554만원의 금액을 기준으로 총 사업비를 산출하여 약 5400억원 규모의 사업이 될 것으로 예상하고 있었습니다. 세대수가 많다보니 규모가 상당합니다.

공사금액 5천억 원 규모의 공사라면 메이저 건설사들의 구미가 당길만 하겠습니다.

만일 수주한다면 목표 매출액의 상당 부분을 차지할테니 말이죠.

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특이하게도 금번 설명회에서는 두가지 안을 가지고 사업성 분석결과를 설명했습니다.

건축법상 리모델링을 진행하며 허용되는 면적 증가는 40%까지 가능하고 그렇게 리모델링에 따라 증가된 면적은 용적율의 제한을 받지 않습니다. 이 조건을 반영하면 현재 율곡아파트 219%인 용적률은 316%까지 증가될 수 있는 것이죠.

그런데 과거에 산본신도시 조성 시 수립된 1기 신도시 지구단위 계획에는 주거지역의 경우 최대 용적률을 300%로 제한한다는 내용이 아직 남아 있습니다. 이 부분은 현재 군포시에서 진행 중인 리모델링 기본계획 수립을 통해 변경될 여지가 있긴하지만 그대로 유지될 수도 있습니다. 리스크인건 사실이죠.

그에 따른 고민의 결과가 두 가지 안을 가지고 설명회를 하게 된 이유라고 생각합니다.

다행히도 최근 들어 1기 신도기 리모델링 활성화하는 방향으로 정책이 검토되고 있는 점은 긍정적이라 하겠습니다.

부디 계획된 일정대로 착착 진행되어서 하반기에 조합 설립과 시공사 선정에 대한 내용으로 추가 포스팅을 할 수 있는 기회가 얼른 오면 좋겠습니다.